wniosek o ujawnienie prawa w księdze wieczystej

Sprawy o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zdarzają się dość często, ponieważ nie trudno (zwłaszcza w sprawach skomplikowanych np. sprawach spadkowych) o błąd w księdze wieczystej nieruchomości. Aby ułatwić Ci sporządzenie pozwu – przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór, który pobierzesz na Jednym z bardziej niepokojących wpisów, który można spotkać w Dziale III księgi wieczystej jest ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Należy przez to rozumieć, że do Sądu Rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą, wpłynął wniosek komornika o dokonanie w tej księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji z Co więcej, „przepis art. 17 nie odnosi się do materii określonej w postanowieniu udzielającym zabezpieczenia przez zakazanie zbywania nieruchomości. Nie może zatem ograniczać skutków prawnych wywołanych przez ujawnienie tego zabezpieczenia w księdze wieczystej” Wyrok SA w Katowicach z 19 października 2007 r. (I ACa 614/07). III CZP 109/15, Sąd Najwyższy stwierdził, że skoro przepis prawa może stanowić bezpośrednią podstawę wpisu do księgi wieczystej wtedy, gdy stwierdza nabycie ex lege prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bez ustawowego wymagania poświadczenia tego nabycia, to tym bardziej nie budzi wątpliwości dopuszczalność Obowiązek ujawnienia prawa w KW. Ustawa osiągach wieczystych i hipotece (dalej ust. o KW i hipot.) nakłada na właściciela nieruchomości (gruntowej, lokalowej, budynkowej) obowiązek do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej (art. 35 ust. o KW i hipot.). Obowiązek właściciela dotyczy nabycia własności w drodze dziedziczenia, zasiedzenia Single Chamber Muffler Vs Dual Chamber. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego ograniczonych praw rzeczowych takich jak: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Stan prawny nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego objętych księgą wieczystą wynika z treści wpisów dokonanych w księdze wieczystej, co do których istnieje domniemanie, że dokonane zostały zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W księgach wieczystych, poza prawami rzeczowymi takimi jak własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe mogą być ujawnione także prawa osobiste i roszczenia. Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej w szczególności następujących praw osobistych i roszczeń: prawa najmu lub dzierżawy, prawa odkupu, prawa pierwokupu, prawa dożywocia, roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, w tym roszczenia przyszłego lub warunkowego, roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; w tym roszczenia przyszłego lub warunkowego, roszczenia wynikającego z określenia zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenia wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności, wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz informacji, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipotecznych, prawa do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Zobacz: Nieruchomości Prawa osobiste i roszczenia wymienione w Art. 16 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mają charakter jedynie przykładowy. Uważa się, że w księdze wieczystej mogą być ujawnione także inne prawa osobiste i roszczenia, zarówno takie, na których ujawnienie wyraźnie zezwala przepis ustawy, jak i takie, które zostały wykreowane przez przepis ustawy w celu ich zabezpieczenia na nieruchomości, przy czym cel powinien mieć cechy prawa rzeczowego i pokrywać się z celem, któremu służy ujawnienie prawa rzeczowego w księdze wieczystej. Prawa rzeczowe a prawa osobiste Prawa rzeczowe, takie jak własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe - są prawami bezwzględnym, to znaczy skutecznym przeciwko wszystkim osobom. Właściciel nieruchomości może bezpośrednio korzystać z nieruchomości i realizować swoje uprawnienia wobec wszystkich osób, które by mu w tym przeszkadzały. Prawa osobiste i roszczenia natomiast, jako wynikające ze stosunków zobowiązaniowych, najczęściej umownych, mają charakter praw względnych i są skuteczne tylko względem osoby będącej drugą stroną stosunku zobowiązaniowego, z którego to prawo lub roszczenie wynika. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości jako prawo względne co do zasady jest skuteczne tylko względem właściciela nieruchomości, który takie zobowiązanie zaciągnął. Jeżeli zatem zobowiązany właściciel sprzeda nieruchomość osobie trzeciej, kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast osobie, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności będzie przysługiwało roszczenie odszkodowawcze, ewentualnie będzie mogła ona wystąpić z roszczeniem z Art. 59 Kodeksu cywilnego o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną względem niej, o ile wykaże , że nabywca o przysługującym jej roszczeniu wiedział. Umowne prawo pierwokupu nieruchomości co do zasady jest skuteczne tylko względem osoby, która na podstawie umowy jest zobowiązana z prawa pierwokupu - jeżeli zatem nieruchomość zostanie sprzedana z pominięciem prawa pierwokupu kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast uprawnionemu z prawa pierwokupu będzie przysługiwało jedynie roszczenie odszkodowawcze względem sprzedawcy. Zobacz: Księga wieczysta i hipoteka Skutki ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej Ujawnienie w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń ma następujące skutki prawne: 1) prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami lub roszczeniami nieujawnionymi w księdze, 2) nabycie, ale tylko w drodze czynności prawnej, ujawnionych w księdze wieczystej praw osobistych lub roszczeń, jak i spełnienie na podstawie ujawnionego prawa osobistego świadczenia na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary ksiąg wieczystych wyraża się w tym, że w przypadku niezgodności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzygnie na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej nabył od osoby uprawnionej według księgi wieczystej ujawnione w tej księdze prawo osobiste lub roszczenie oraz na korzyść tego, kto spełnił na podstawie ujawnionego prawa świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej. Rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Ponadto, rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Zobacz również: Budowa i remont 3) prawo osobiste lub roszczenie poprzez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Zatem prawa osobiste i roszczenia będące prawami względnymi, w wyniku ich ujawnienia w księdze wieczystej uzyskują „rozszerzoną” skuteczność – stają się skuteczne względem każdoczesnego nabywcy prawa, o ile nabycie następuje w drodze czynności prawnej i po ich ujawnieniu w księdze wieczystej. Na przykład jeżeli po ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nieruchomość ta zostaje sprzedana osobie trzeciej, osoba, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, będzie mogła domagać się od nabywcy nieruchomości przeniesienia na jej rzecz własności nieruchomości. W przypadku natomiast ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości prawa pierwokupu, prawo pierwokupu będzie skuteczne wobec każdoczesnego nabywcy tej nieruchomości, który będzie mógł sprzedać nieruchomość jedynie pod warunkiem, że uprawniony z prawa pierwokupu swego prawa nie wykona, natomiast w przypadku sprzedaży bezwarunkowej będzie zobowiązany do naprawienia wynikłej stąd dla uprawnionego z prawa pierwokupu szkody. Wniosek o dokonanie wpisu Wpisu praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu, chyba że wniosek zawarty jest w akcie notarialnym. Wniosek podlega opłacie stałej, której kwotę określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Do wniosku należy dołączyć dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela nieruchomości objętej dana księgą wieczystą o ustanowieniu prawa albo dokument obejmujący jego zgodę na wpis roszczenia. Dokumenty te muszą być sporządzone albo w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej stanowi istotne rozszerzenie ochrony prawnej interesów osób, którym te prawa lub roszczenia przysługują. W wyniku ujawnienia obok wynikającego najczęściej z umowy roszczenia odszkodowawczego przysługującego względem drugiej strony umowy, osoba uprawniona uzyskuje roszczenie o realizację przysługującego jej prawa lub roszczenia, które jest skuteczne względem każdorazowego właściciela nieruchomości lub nabywcy ograniczonego prawa rzeczowego lub też dochodzenie realizacji prawa osobistego lub roszczenia zostaje ułatwione, w związku z zasadą, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Czym jest księga wieczysta? Księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości a zakładane są dla nieruchomości, które nie mają, lub których księgi wieczyste zaginęły. Dla każdej nieruchomości jest prowadzona odrębna księga wieczysta. Księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego. Zakłada się, że prawo wpisane do księgi wieczystej (prawo jawne) jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. To domniemanie stanowi podstawową zasadę ksiąg wieczystych – rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. W związku z tym bardzo ważne jest wpisanie do księgi wieczystej praw nabytych w drodze spadku np. prawo własność nieruchomości gruntowej; prawo własność lokalu (mieszkalnego lub o innym przeznaczeniu) stanowiącego odrębną nieruchomość; prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym odrębną nieruchomość; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego została założona księga wieczysta. Obowiązki spadkobierców Sąd po wydaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, jak i notariusz po sporządzeniu i zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia zawiadomią sąd wieczystoksięgowy o kręgu spadkobierców. Sąd wieczystoksięgowy ujawni wówczas w księdze wieczystej stosowne ostrzeżenie o przejściu prawa spadkobierców przeciwko prawu spadkodawcy ujawnionemu w księdze wieczystej. Nie jest to jednak wpis prawa własności na rzecz spadkobierców. Spadkobiercy zobowiązani są niezwłocznie po uzyskaniu tytułu do spadku (prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia) złożyć stosowny wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej. UWAGA! Sąd, chcąc spowodować ujawnienie prawa własności, może opieszałemu właścicielowi wymierzyć grzywnę w wysokości od 500,00 zł do 10 000,00 zł! Wpis praw nabytych w drodze spadku Wpis do księgi wieczystej w przypadku praw nabytych w drodze spadku następuje zawsze na wniosek spadkobiercy lub spadkobierców. Do wniosku do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego dla danego prawa księgę wieczystą należy dołączyć dokument stanowiący podstawę wpisu: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Wniosek o wpis praw nabytych w drodze spadku podlega opłacie sądowej w wysokości 150,00 zł. Sąd zawiadamia o dokonanym wpisie wnioskodawcę oraz wszystkie osoby (uczestników), których prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej. W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostaję do Państwa dyspozycji (dane do kontaktu znajdą Państwo w zakładce -> KONTAKT). Chciałabym dodać współwłaścicieli w księdze wieczystej. W postanowieniu sądu (sprawa spadkowa) widnieje moje panieńskie nazwisko. Czy mogę złożyć wniosek z panieńskim nazwiskiem? Czy sąd może nałożyć karę za zwłokę z zaktualizowaniem wpisów w KW? Władze publiczne w Polsce (także za poprzedniego ustroju) liberalnie podchodziły do ujawniania stanu prawnego w księgach wieczystych, zwłaszcza w przypadku nieruchomości prywatnych. Kiedyś względy ideologiczne (akcentowanie własności państwowej, a także spółdzielczej) skutkowało podejściem: „niech właściciele prywatni martwią się o siebie”. Teraz podobne podejście może być podyktowane ideologią liberalną (a zwłaszcza liberalistyczną). Ważność wpisów w KW Artykuł 35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi: „1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. 2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu”. Ponadto zagadnienie odpowiedzialności odszkodowawczej w tejże ustawie wiązane jest (w artykułach: 89 oraz 93) z hipoteką. Jak widać, ustawodawca ustanowił obowiązek niezwłocznego (czyli bez zbędnej zwłoki) zgłaszania zmian stanu prawnego (dosłownie co do prawa własności), ale nie jest z tym związany rygor sankcji wykroczeniowych lub podobnych (np. grzywien „dyscyplinujących” adresatów prawa). Sądy nie nakładają „kar” (zwłaszcza rozumianych jako sankcja za wykroczenie, a zwłaszcza za przestępstwo) w przypadku niezłożenia wniosku do „ksiąg wieczystych” albo w przypadku opieszałości dotyczącej złożenia wniosku. Rzeczownik „kara” może być (i bywa w praktyce) różnie rozumiany. Niekiedy coś nie jest karą w rozumieniu przepisów prawa, ale może być dolegliwością na tyle dokuczliwą, że jest odbierane jako kara. Przykładem może być orzeczenie przez sąd obowiązku wypłacenia odszkodowania – w taki przypadku sąd (najczęściej w postępowaniu cywilnym) w orzeczeniu konkretyzuje i indywidualizuje obowiązek odszkodowawczy. Konkretyzacja i indywidualizacja obowiązku odszkodowawczego – w sytuacji sporu prawnego – bardzo często ma miejsce w orzeczeniu sądu cywilnego. Sądy sprawy cywilne rozpatrują według Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: Według przepisów Kodeksu cywilnego (skrótowo: są trzy podstawowe rodzaje odpowiedzialności odszkodowawczej: na podstawie umowy ubezpieczenia (art. 805 i następne z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 i następne – chodzić może o różnego rodzaju zobowiązania (nie tylko o umowę ubezpieczenia); z powodu odpowiedzialności za tak zwane delikty cywilne (art. 415 i następne czyli za czyny niedozwolone prawa cywilnego (jedno zachowanie może być niedozwolone zarówno w prawie cywilnym, jak i w innej dziedzinie prawa, np. pobicie człowieka lub kradzież). Aktualizacja danych w KW Nie tylko jako prawnik odradzam posługiwania się (zwłaszcza w sytuacjach oficjalnych) nieaktualnymi danymi osobowymi. W przedstawionym przez Panią kontekście sytuacyjnym zapewne udałoby się wyjaśnić, dlaczego Pani wskazała (i zapewne zamieściła także w podpisie) błędne (z aktualnej perspektywy) dane osobowe. Jednakże sama „perspektywa” tłumaczenia się przed organami ścigania mogłaby wiązać się z nieprzyjemnościami – jeszcze większy problem mógłby wiązać się z przedstawieniem zarzutów, a zwłaszcza ze skierowaniem aktu oskarżenia do sądu. O ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa, takie ryzykowne zachowanie nie miało dotychczas miejsca. Jednak, chociażby na wszelki wypadek, proponuję zapoznać się z przepisami Kodeksu karnego, a szczególnie z jego artykułem 270 i następnymi (czyli z rozdziału zatytułowanego Przestępstwa przeciwko wiarygodności dokumentów). Mogę opierać się na przedstawionych przez Panią informacjach o sytuacji, więc biorę pod uwagę dwie przyczyny rozbieżności w zakresie brzmienia Pani nazwiska w odnośnym orzeczeniu sądowym z rzeczywistością. Chodzi o dwie hipotezy – proszę je zweryfikować. Postępowanie sądowe i nazwisko panieńskie Być może postępowanie sądowe w „sprawie spadkowej” zostało wszczęte „za czasów” Pani poprzedniego nazwiska lub sądowi przedstawiono jakiś dokument (np. odpis Pani aktu urodzenia ze „starym nazwiskiem”). Jeżeli nazwisko (na aktualne) zostało zmienione w czasie trwania tamtego postępowania, to prawdopodobnie – nawet bez tak zwanej niczyjej winy – doszło do sytuacji, w której potrzeba (byłoby) zawnioskować do sądu o sprostowanie orzeczenia (np. w zakresie omyłki pisarskiej). Proszę szczególną uwagę zwrócić na brzmienie artykułu 350 „§ 1. Sąd może z urzędu sprostować w wyroku niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. § 2. Sprostowanie sąd może postanowić na posiedzeniu niejawnym; o sprostowaniu umieszcza się wzmiankę na oryginale wyroku, a na żądanie stron także na udzielonych im wypisach. Dalsze odpisy i wypisy powinny być zredagowane w brzmieniu uwzględniającym postanowienie o sprostowaniu. § 3. Jeżeli sprawa toczy się przed sądem drugiej instancji, sąd ten może z urzędu sprostować wyrok pierwszej instancji”. Zmiana nazwiska a KW Mogło też dojść do przedstawionego przez Panią stanu rzeczy po wydaniu (a może nawet po uprawomocnieniu się) postanowienia w „sprawie spadkowej” – czy to dotyczącej stwierdzenia praw do spadku, czy to z zakresu działu spadku. Być może w takim przypadku „sąd ksiąg wieczystych” dokonałby wpisu, gdyby do wniosku załączone zostało (poza odpisem prawomocnego orzeczenia w „sprawie spadkowej”) zaświadczenie z urzędu stanu cywilnego – przyczyniające się do jednoznacznego ustalenia, że to właśnie (między innymi) Pani dotyczy postanowienie sądu „w sprawie spadkowej”. Szczególnie w drugim przypadku proponowałbym omówić spokojnie (np. na dyżurze przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych) sytuację oraz sposoby wykazania, że „Pani to Pani”. Taka rozmowa mogłaby się przydać również w przypadku wariantu pierwszego – niekiedy uzyskanie zaświadczenia z USC (zwłaszcza sprawnie działającego) bywa prostsze od sprostowania orzeczenia (szczególnie w sprawie, której akta mogły już trafić do archiwum sądowego). Trzecie (w jakimś sensie alternatywne) rozwiązanie – tylko wtedy, jeśli nie było dotychczas działu spadku – mogłoby polegać na przeprowadzeniu działu spadku (umownie lub sądownie) przed skierowaniem wniosku do „ksiąg wieczystych”. W takim przypadku wykazanie, że „Pani to Pani”, miałoby miejsce w kancelarii notarialnej lub w sądzie (rozpatrującym wniosek o dział spadku), zaś do „ksiąg wieczystych” prawdopodobnie trafiłyby dokumenty z poprawnymi i aktualnymi danymi osobowymi. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Czytając przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece wydawać by się mogło, że rolą sądu wieczystoksięowego jest przymuszenie opieszałego właściciela do ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej, jeśli ten zaniecha tego obowiązku. Art. 35 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Art. 36 1. Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. 2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1. 3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. 4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części. 5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie. Niby przepis wyraźnie wskazuje, co sąd powinien zrobić w sytuacji, gdy właściciel nie ujawnia bez zbędnej zwłoki swoich praw w księdze wieczystej. W praktyce jednak sądy ograniczają się do wpisu ostrzeżenia w dziale III i wysłania zawiadomienia o dokonanym wpisie wraz z pouczeniem o treści powyższego artykułu. O tym, żeby sąd nałożył na opieszałego właściciela grzywnę, jeszcze nie słyszałem. Paradoksalnie powyższa procedura nie stanowi żadnej dolegliwości dla opieszałego właściciela. Częściej utrudnia życie pozostałym współwłaścicielom nieruchomości, którzy chcieliby np.: założyć księgę wieczystą dla lokalu, który został im przyznany w postępowaniu o podział masy spadkowej albo w efekcie zniesienia współwłasności. A wpis ostrzeżenia w dziale III uniemożliwia im założenie księgi wieczystej. Nie można takiego opieszałego właściciela wyręczyć w ujawnieniu jego prawa w księdze wieczystej, składając niejako za niego wniosek, gdyż nie jest do tego legitymowany. Nie można też moim zdaniem posiłkować się postępowaniem o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z uwagi na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 29 kwietnia 2015 r. sygn. akt IV CSK 522/14, zgodnie z którym tylko osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu są uprawnione do wytoczenia powództwa w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Teza powyższego wyroku brzmi: „te same osoby, które mogą złożyć wniosek o dokonanie wpisu (art. 626[2] § 5 KPC) są legitymowane do wytoczenia powództwa w oparciu o art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece”. Art. 10 ust 1. ustawy o księgach wieczystych stanowi, że: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Wobec tego jak przymusić opieszałego właściciela? Oczywiście można skierować pismo do sądu aby ten wszczął wobec opieszałego właściciela procedurę przymuszającą go do dokonania wpisu, licząc na to, że może wystraszy się grzywny. Choć lepszym moim zdaniem rozwiązaniem jest skorzystać z uprawnień jakie daje przepis art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Art. 35 ust 2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu. Należy tylko wykazać istnienie i wysokość szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy zaniechaniem opieszałego właściciela a nasza szkodą. Szkodą może być obowiązek wypłacenia zadatku w związku z niedojściem do zawarcia umowy przenoszącej własność albo poniesienie kosztów notarialnych na umowę przedwstępną, która nie doprowadziła do umowy finalnej. Warunkiem jest oczywiście, aby przyczyną niedojścia do finalizacji umowy sprzedaży nieruchomości była bezczynność opieszałego właściciela, skutkująca wpisem ostrzeżenia w dziale III i tym samym zablokowaniem czynności notarialnych. W dzisiejszych czasach umowy najmu są powszechnie zawierane, niezależnie od tego, czy jest to najem na cele mieszkaniowe, czy w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą. Zawarcie umowy najczęściej ogranicza się do podpisania samej umowy w wersji pisemnej. Niemniej jednak, zwłaszcza w sytuacjach, gdy umowa opiewa na wysoką kwotę pieniężną, najemca może zażądać od wynajmującego wpisania umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości. Czy w sytuacji, gdy wynajmujący nie wyrazi zgody na wpis, najemca i tak może wystąpić z takim wnioskiem do sądu? Czy wpis umowy najmu do księgi wieczystej zwiększa ochronę prawną najemcy?Uregulowania ustawoweZgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( z 2018 r. poz. 1916, dalej jako „UKW”), do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis tego roszczenia. Z przepisu wynika więc jednoznacznie, że do wniosku o wpis umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości wystarczy załączyć albo samą umowę najmu albo zgodę wynajmującego na wpis udzieloną w formie pisemnej. W związku z tym, zgoda wynajmującego na wpis nie jest wymagana jedynie wtedy, gdy do wniosku przedkłada się podpisaną przez obydwie strony umowę jednak, zgodnie z art. 31 ust. 1 UKW, dokumenty stanowiące podstawę wpisu powinny mieć podpisy poświadczone przez notariusza. Dotyczy to zarówno podpisu wynajmującego na umowie najmu, jak również podpisu wynajmującego na oświadczeniu o zgodzie na dokonanie wpisu umowy najmu do księgi wieczystejUjawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości zwiększa ochronę prawną najemcy. Powoduje bowiem, że najem taki ma pierwszeństwo przed innymi prawami na nieruchomości wprowadzonymi do księgi wieczystej później lub w ogóle nie wpisanymi do księgi wieczystej nieruchomości (art. 20 ust. 1-2 w zw. z art. 11 i 12 ust. 1-2 UKW).Ujawnienie umowy najmu powoduje również objęcie jej zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że przyjmuje się domniemanie, iż księga wieczysta zawiera rzeczywisty stan prawny nieruchomości oraz, że prawo wpisane do księgi istnieje, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 UKW). W konsekwencji oznacza to, że w przypadku sporu sądowego najemca, którego umowa najmu została ujawniona w księdze wieczystej, nie będzie musiał udowadniać przed sądem tego, że umowa rzeczywiście istnieje i została zawarta. Domniemanie to może obalić druga strona postępowania składając umowy najmu w księdze wieczystej powoduje również objęcie jej tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w razie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistem stanem prawnym nieruchomości, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 UKW).Ochrona najemcy wobec zbycia nieruchomościZgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, ale może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Takie prawo do wypowiedzenia umowy najmu nie będzie przysługiwało nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 KC).Wątpliwości interpretacyjne budzi to, czy ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości wyłącza ustawowe prawo nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Stanowisko doktryny i orzecznictwa w tej kwestii jest podkreślić, że następca prawny właściciela nieruchomości jest zawsze związany umową najmu, która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. W związku z tym, wejście przez nabywcę nieruchomości w ogół praw i obowiązków poprzednika, a tym samym wejście do umowy najmu jako strona, nie zależy od wpisu prawa najmu w księdze wcześniej art. 678 § 1 KC regulujący kwestię wstąpienia przez nabywcę nieruchomości w umowę najmu nie wskazuje, iż uprawnienie do wypowiedzenia najmu wygasa w sytuacji, gdy umowa została ujawniona w księdze wieczystej. § 2 cytowanego przepisu stanowi z kolei, że uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jest to więc co do zasady jedyny przypadek, kiedy można wyłączyć ustawowe prawo nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy jednak, w doktrynie pojawia się pogląd, zgodnie z którym wpis prawa najmu do księgi wieczystej wyłącza uprawnienie nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy najmu. Zwolennicy tego poglądu opierają się na brzmieniu art. 17 UKW, zgodnie z którym prawo najmu wpisane w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, w tym względem prawa własności nabywcy nieruchomości. Jednakże, ustawa nie wskazuje wprost, że ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości wyłącza prawo nabywcy do wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów ustawowych, jak również wykładnia literalna ustawy nie uzasadnia przyjęcia takiego następnym poście w roli głównej wymogi formalne apelacji karnej.

wniosek o ujawnienie prawa w księdze wieczystej